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旅游酒店行业融资租赁项目运作模式及实操案例

 

   一、酒店融资租赁模式:

    (1)在建酒店设备直租模式

  商业地产在建时,即对照明、电梯、空调等主体设备、设备附属物、安装调试、保险运输、培训等费用统一记入设备单价(或以总包价格),并以此价格为标准进行融资租赁,可以融入大部分资金。

  (2)酒店整体直接租赁模式

  经济型酒店一般采取租用老旧楼房进行翻新改造,能以较低的投资成本进行快速的连锁扩张,融资租赁公司可以在该环节为经济型酒店集团提供融资租赁服务。该模式属于直接租赁业务中的自营租赁,即融资租赁公司用自身资金代替承租人购买所需的酒店资产,然后将之出租给承租人使用,定期向承租人收取租金,租赁期满后根据租赁公司与承租人的事先约定,既可由租赁公司收回酒店,也可由承租人向租赁公司支付象征性价款取得该酒店所有权。

  (3)已建成酒店设备回租模式

  已建成酒店中正常使用的电梯、空调系统、车辆、消防系统、备用发电机组、大楼安防系统及照明设施、LED电视、信息化控制系统等是一笔庞大的资产,这些设备已安装在不动产内部,没有债务或产权纠纷,并在正常使用,有或没有折旧,资产总值调整或不调整,均可采取标准的模式进行售后回租。此资产不移动,不影响正常使用。在租赁期间出租方向承租方收取租金,并把物件的使用权、收益权、占有权以及管理维护(包括质量维修、保险、安全和纳税)等权力和义务转移给承租方,承租方在租赁期间,对租赁物件拥有使用权,而所有权由出租人所有,并由承租人在租赁期满后以名义价格(比如100元)留购租赁物。融资租赁公司可以就此向银行申请应收租赁款质押贷款。

  (4)酒店售后回租+银行保理模式

  房地产企业与金融租赁公司签订《房产购买合同》及《房产回租合同》将房产按造价或评估价折价出售给金融租赁公司。房地产企业按合同规定的期限、金额等支付租金。房地产产权过户与融资租赁公司,融资租赁公司再把房产回租给房地产企业,期限届满后房地产企业再回购房产。融资租赁公司与商业银行签订《保理合同》将房地产企业的租金应收款卖给商业银行,商业银行获得了合同规定的租金应收款收款权,同时也将房地产抵押权拿在手上。

  (5)酒店节能改造租赁模式

  节能服务公司为酒店实施节能改造,融资租赁公司可以通过与节能服务商合作开展或有租金交易。租赁公司委托节能服务公司采购节能设备并将节能改造工程总包给它,同时将节能系统出租给酒店,节能提供商承担节能量是否达标的风险。租金为节能收益的分成部分,如节能量未达预期最低收益,节能提供商承担差额部分的不足;如节能量超过预期效果由承租人、出租人和节能提供商分成。

  (6)酒店售后回租+信托模式

  租赁公司为了盘活酒店资产,可将一个或多个租赁项目未来的租金收入形成租赁资产的收益权进行转让,信托公司通过发行租赁资产收益权受让集合信托计划,以信托资金折价受让该租赁资产的收益权,信托期满由租赁公司溢价回购租赁资产的收益权,以达到投资者获取稳定信托收益的目的。

  (7)酒店售后回租+基金模式

  接受多个法人的委托租赁资金,由融资租赁公司作为受托人管理委托租赁资金,运用于酒店售后回租项目,让社会法人的资金参与酒店项目以获得较高投资收益。

  (8)租赁收益权资产证券化模式

  租赁公司以名下某一酒店租金收益权或若干酒店租金收益权组成的租金收益池为基础资产,与证券公司合作发起设立酒店租金收益权专项资产管理计划,通过评级机构、担保机构等外部增信手段运作后,在资本市场上公开募集资金,并将从酒店业主偿还的租金按参与份额分配给资管计划投资者。签署债权转让合同后,租赁公司将与基础资产有关的权益、风险或控制权一并转移给专项计划。

  2006年远东租赁发起国内首期租赁资产支持收益权专项资产管理计划;2012年9月中信证券民生租赁专项计划产品获监管部门受理,同年12月工银租赁专项资产管理计划获证监会通过,但未获银监会批准如期发行;2013年恒信金融租赁与中金公司合作的融资租赁资产证券化产品正在证监会受理。

  (9)酒店建设项目打包融资模式

  一些大型酒店项目希望通过银团或其他方式整体解决融资问题,通过租赁可以将项目整体打包作为租赁物,由租赁公司整体购买后租给项目公司使用。通过集团出具回购承诺,一方面避免占用集团担保资源,另一方面可在项目建设初期落实整个项目资金来源。

  二、酒店融资租赁运作办法


  1、资金来源

  融资租赁公司通过调节保证金比例来控制风险资金的占用比例,提高自身资金利用率,同时积极与银行、信托、基金、证券公司等机构保持合作,使用多元化和结构化的融资方式来减少对自有资金的依赖性。

  在与银行合作方面,除信用贷款、担保贷款外,开展直接租赁保理和售后回租保理融资,并充分拓展优质融资资产的再融资,实施资产抵押贷款、应收租赁款质押贷款,此外设计基于租赁资产的结构化融资模式,降低自有资金出资额。在酒店设备采购中,通过开信用证、银行承兑汇票等方式,进一步减少融资租赁公司的实际资金投放量。从银行融资成本一般是基准利率上浮10%-20%(部分股份制商业银行需再加上融资额度0.3%-1%的保理费率)。

  在与信托公司合作方面,主要有融资租赁集合信托计划和租赁资产收益权受让集合信托计划两种模式。前者由信托公司募集资金贷给租赁公司用于购买酒店资产或酒店设备,租赁给承租人使用并收取租金;后者由信托公司发行租赁资产收益权受让集合信托计划,以信托资金受让该租赁资产;在与证券公司合作方面,由券商以融资租赁公司应收租;在与基金合作方面,产业基金募集资金委托融资租赁公司,以信托资金受让该租赁资产的收益权,租赁公司由此将已形成的租赁资产、租赁债权通过信托得以变现。2012年发行的几款融资租赁集合资金信托计划年化收益率在7%-10%,融资成本在此基础上再加上信托公司0.1%左右的佣金率、加上租赁公司利润率,处于较高的水平。

  在与证券公司合作方面,由券商以融资租赁公司应收租金为基础资产发起专项资产管理计划,将租赁资产进行证券化,吸纳保险等机构购买。专项计划利率介于存贷款利率之间,成本相比信托低,但是审批时间较长,一般需要3-6个月。

  在与基金合作方面,产业基金募集资金委托融资租赁公司投资酒店项目建设或酒店资产售后回租业务,并从中获取投资溢价,租赁公司得到中间收入。

  2、风险控制

  (1)对于合同等法律风险,应密切关注政策动向:2006年《融资租赁法草案》公开征求意见至今未出台正式法案,倾向于先由最高法出司法解释,而今年3月份的司法解释征求意见稿中倾向于否定不动产作为融资租赁标的物。在法律尚不明确情形下,只能慎重选择酒店租赁项目,严控租赁违约风险。

  (2)仔细分析酒店租赁项目可行性:对酒店项目所处区位、客房入住情况、市场定位及管理服务水平进行调研评价,判断酒店的市场需求和竞争力情况。

  (3)对酒店租赁项目严格评估、审查:综合评估酒店经营情况、现金流等财务状况,承租人资信情况和管理能力,强化第一还款来源的综合评判;对项目成本、效益进行科学测算,判断盈利能力,分析租金的偿还期限。在操作项目后注意跟踪酒店经营进展情况。

  (4)在担保方式方面,应采用以酒店资产作足值抵押的担保方式,金额较大的要求其股东提供连带责任还款保证。在售后回租业务中,应让承租人及关联方出具回购承诺。

  三、酒店融资租赁实操案例

     1、酒店项目背景 

    “庐山天地温泉假日酒店”项目位于江西省庐山南麓,东距秀峰景区7公里,鄱阳湖景区15公里;离南昌市90公里,九江机场25公里,交通便利。由江西省庐山天地投资开发有限公司开发,项目总投资4.5亿元。项目主体公司2003年成立,注册资金5100万元,由浙江宁波天地房地产开发建设有限公司和宁波新江南房地产销售代理有限公司出资成立。项目于2004年4月正式动工,一期工程酒店客房229间(另包括室内外温泉、中西餐饮、棋牌室、娱乐、咖啡厅、会议室、宴会厅、商务中心等酒店设施)

已全部竣工验收,取得房产证,全面对外试营业;二期客房68间及独栋总统套房,均已竣工验收,取得房产证。

  “庐山天地温泉旅游项目”总体规划目标为——“融温泉、疗养、休闲娱乐、旅游观光、会议接待、豪华度假别墅和国际品牌酒店服务的大型综合性旅游度假村”。项目与全球著名的酒店管理集团洲际集团进行合作并冠以假日品牌,自开业起持续10年期间委托洲际集团管理酒店。是庐山风景区内第一家按照国际5星级标准建造的酒店,将在开业一年后申请四星级标准。

  2008年7-11月份一期酒店试运营期间,整体客房入住率达到60%,单月收入超过150万元。为推进项目二期和三期的建设,计划融资金额1.6亿元,主要资金用途为:完成酒店二期客房和总统套房的内部装修;进行温泉项目的改造,使之成为独树一帜的特色旅游项目;进行夜总会、酒吧等娱乐设施的建设与运营。

  2、租赁业务方案内容

  融资总额租赁物租赁期限租赁方式租金支付方式保证金1.6亿元庐山天地温泉假日酒店一期3年售后回租+银行保理按月付租,按每月末等额支付租金1600万元8.96%。

  江西庐山天地投资开发有限公司将旗下庐山天地温泉假日酒店一期出售给某租赁公司融资租赁公司,并签定3年的“售后回租”合同;某租赁公司又与平安银行签订“国内保理业务”合同,将酒店售后回租形成的租金应收款卖给银行,同时由项目公司的母公司宁波天地房地产开发建设有限公司提供连带担保,融资1.6亿,酒店抵押到银行名下,庐山天地投资开发公司按月支付租金。

  (2)租金及融资利率等的定价依据

  该项目中,从平安银行融资成本为3年期基准利率上浮10%,某租赁公司给承租人报价时按市场保守行情加按上浮40%计,获取1.92%的利差。另外,按3%的比例收取融资租赁手续费,符合业内行规。融资利率随央行贷款基准利率同方向调整。

  (3)租赁项目特殊说明事项

  鉴于售后回租业务中,房产过户需两次缴纳土地增值税和契税,为合理规避这部分税负,某租赁公司与庐山天地投资开发有限公司另外签署协议,约定酒店资产权属及到期关系,而不实际到相关部门办理过户登记手续。若通过此方法操作,在向银行申请保理业务时,由于酒店未过户、酒店所有权人的法律效力不严谨(银行要求酒店在房地产管理部门抵押登记并确保银行为抵押物第一抵押权人),银行在审批酒店资产融资租赁保理项目时,可能基于风险的考虑难以通过审批。

  (4)风险及保证措施

  A、按融资总金额收取10%的保证金,在签订融资租赁合同时一次性支付,用于某期租金不能按时支付时抵扣,如约履行时用于抵扣最后期租金;

  B、要求项目公司的母公司宁波天地房地产开发建设有限公司提供连带担保;

  

  C、要求项目公司在某租赁公司指定的银行开立与融资额度匹配的承租人回款账户,保证项目经营收入优先用于偿还租金;

  D、要求对酒店办理财产保险,明确保险受益权;

  (5)项目融资租赁收益

  本笔融资租赁业务除赚取贷款利差外,还收取3%的手续费,3年期内预计可获租金1.83亿元(按月付租方式估算),即获取2300万的收益。

  (6)租赁项目涉及的全部融资方案

  酒店、厂房、写字楼、商场等经营性设施,由于具有较好的抵押物和现金流,一般可直接向银行申请经营性物业贷款,期限在8-10年,可用于扩建及装修等日常经营周转资金、或置换负债性资金和建造物业时超过项目资本金规定比例以上的的合规比例负债资金,但不能用于房地产开发或国家明令禁止的投资领域。一般抵押率50%,综合融资成本12%。

  

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